宅建試験の報酬、特に空家についての質問です。 書いていることが合っているかを見て欲しいです。 ①300万の不動産…

Question

宅建試験の報酬、特に空家についての質問です。
書いていることが合っているかを見て欲しいです。

①300万の不動産の売買について、宅建業者が双方から媒介を依頼されているなら、それぞれが受け取れる報酬額は、300万×4％+2万の消費税で15.4万であり、
この額は片方が合計額の30.8万を受け取れるわけではない。

②1000万の不動産の売買について、宅建業者が双方から媒介を依頼されていて、
媒介の依頼者（売主）から依頼があり、現地調査で5万かかった時は、
基本報酬額は1000万×3％+6万の消費税で39.6万であり、
売主からは39.6万+5万で44.6万受け取れて、
買主からは基本報酬額の39.6万を受け取れる。

③300万の不動産の売買について、宅建業者が双方から媒介を依頼されていて、
媒介の依頼者（売主）から依頼があり、現地調査で5万かかった時は、
売主からは、300万×4％+2万+2.6万の消費税の19.8万受け取れて、
買主からは、300万×4％+2万の消費税で15.4万受け取れる。

ここまで合っていますでしょうか？

合ってる前提で次の質問なのですが、
空家等の特例で、400万以下の不動産売買について売主から現地調査等の依頼がある際は、
通常の媒介報酬額+現地調査費用の合計を売主から受領できるが
19.8万は越えてはダメとなっていると思いますが、
「媒介の依頼者の依頼で現地調査を行った場合」は報酬とは別に
費用を受領することが出来たはずです。
そうなると、③の3行目のように19.8万を上限とする考え方もできるし、
別途受け取る300万×4％+2万の消費税の15.4万に
調査費の5万を加えた15.4万+5万の20.4万を受け取ることも出来るのではないでしょうか？

別途受け取るパターンと、空家の特例では、空家の特例を優先するという
認識でいれば良いのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

Answer 1

②
＞44.6万受け取れて
報酬名目では、1000万×3％+6万が限度です。
特別に掛かった調査費用は、報酬とは別に請求・受領する必要があります（後述を参照）。

③
＞現地調査で5万かかった時は、
正しくは、「通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するもの」
通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合は請求できません。

過去問では、
「通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が８万円（消費税等相当額を含まない。）多く要した場合」
といった表現が使われています（2019年問32肢1）。

>「媒介の依頼者の依頼で現地調査を行った場合」は【報酬とは別に費用を受領】することが出来たはずです。 【】は追記

上記と同じで通常の費用ではなく、特別の費用になりますが、そこを修正すれば、YESです。ただし、要件があります。
①特別の依頼
②通常と比較して特別の費用を要する現地調査費用
③依頼者の事前の費用負担承諾

空家特例は③を、要求していません。また、限度額の税込19.8千円は報酬名目です。

空家でも、①～③の要件を満足し、報酬とは別に費用を受領するのは可能です。その結果、報酬（空家特例は含まない）＋別費用の合計額が、税込19.8千円を超えても、宅建業法的には問題ありません。

Answer 2

質問の内容について、以下のように回答します。

①、②、③については、計算方法や報酬の受け取り方については正しいと思われます。

次に、空家等の特例についてですが、特例の適用により、400万以下の不動産売買においては、媒介報酬額と現地調査費用の合計が19.8万を超えてはならないという理解で正しいです。

しかし、「媒介の依頼者の依頼で現地調査を行った場合」については、報酬とは別に費用を受領することが可能です。そのため、調査費の5万を加えた20.4万を受け取ることも可能です。

ただし、空家の特例と「別途受け取るパターン」が両立するかどうかは、具体的な事例や法律の解釈によります。そのため、具体的な事例については専門家に相談することをお勧めします。

※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。