原価法（不動産鑑定評価）の減価修正の項目について 不動産鑑定を勉強している者です。 原価法の減価修正について…

Question

原価法（不動産鑑定評価）の減価修正の項目について

不動産鑑定を勉強している者です。

原価法の減価修正についてですが、
例えば、
建物設備の耐用年数が25年を想定していたとして、20年目ぐらいに設備の半分ぐらいを新品に交換した場合、

◎設備を交換する直前まで
耐用年数25年、経過年数20年、経済的残存耐用年数5年
になるかと思います。

◎では、設備を交換した直後は、どの数値が変わるのでしょうか。
・耐用年数を伸ばす？
・経済的残存耐用年数も伸ばす？
・経過年数をリセットする？
のいずれかになるとは思ってますが、

もしおわかりの方がいらっしゃればご教示ください。

Answer 1

不動産鑑定評価における「減価修正」は、企業会計の「減価償却」や、建物の固定資産税の仕組みとは違いますから、”実体”に即して判断することが重要です。
＞・耐用年数を伸ばす？
＞・経済的残存耐用年数も伸ばす？
＞・経過年数をリセットする？
の、いずれも誤りではなく、いずれも100％正解ではありません。

重要なことは、上記のような判断をした根拠を、持論を含めて明確に鑑定評価書の中で説明することです。

実際には、どの設備をいついくらで交換したか、それが他の設備や建物全体の機能性の伸長にどれだけ貢献したか、明確に記録が残っている例は少ないので、慎重かつ厳密な調査が必要です。