不動産賃貸借、その中でも、借地上の建物を賃貸した場合の権利関係について、お詳しい方教えていただけますと幸いです。

Question

不動産賃貸借、その中でも、借地上の建物を賃貸した場合の権利関係について、お詳しい方教えていただけますと幸いです。土地賃貸借契約が期間満了により終了して、更新がされず建物買取請求権が行使された場合、土地賃貸人が新たな建物賃貸人としての地位を承継することになるため、建物賃貸人から建物賃借人に立ち退きを求める必要がないと聞きました。このとき、前提となる土地の賃借権については、対抗要件を備えている必要がありますか？もし必要があるとしたら、対抗要件を備えていなかった場合どうなるのでしょうか？
民法６０５条の２第１項は、「前条、借地借家法(平成3年法律第90号)第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。」と規定していますが、ここでいう「その不動産が譲渡されたとき」には、建物買取請求権の行使によって移転した場合も含まれるのかどうか色々調べても分からず、教えていただきたく存じます。

Answer 1

先に「その不動産が譲渡されたとき」には、建物買取請求権の行使によって移転した場合も含まれるのかどうかについて回答します。結論としては、含まれます。

賃借権は物権ではなく債権なのですが、債権は本来は、債権者以外の者には何の請求もできないはずのものです。しかし、対抗要件を備えた賃借権は例外的に、物権と同様に第三者(元々の賃貸人でも、賃借人でもない者)に対しても対抗できるため、第三者である新たな建物所有者に対し、自分は賃借人であり、あなたは賃貸人となるという主張ができるわけです。
建物買取請求をした者も、第三者である新たな建物所有者であることに変わりはありませんから、建物買取請求をした者に対しても、賃借権が設定されていることを対抗できます。

「前提となる土地の賃借権については、対抗要件を備えている必要がありますか？」ということですが、必要ありません。土地賃借人(建物の旧賃貸人)が土地賃借権を設定されていることを第三者に主張するためには対抗要件が必要ですが、それは建物の新賃貸人と賃借人との間の法律関係とは無関係です。
ましてや、土地賃貸借契約が期間満了により終了して、更新がされていないのですから、土地の賃借権は消滅しており、土地の賃借権についての対抗要件はむしろ備えない方が実体と一致しており望ましいです。