宅建 民法の危険負担等の問題です。 9/1にA所有の甲建物につきAB

Question

間で売買契約が成立し、9/30をもってBの代金支払と引き換えに建物の引渡す旨合意されていた。甲建物が8/30日時点でAB両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合、甲建物の売買契約は無効になる。

→誤 契約は有効になる。

とあります。疑問なんですが、実際にこうなった場合はこの後どんな対応になるんでしょうか？
また、なぜ有効になるんですか？先に滅失しているなら元から無効だった という話じゃないかなと思ってしまいます。

回答お願いします。

Answer 1

その解説はちょっと怪しいですね。民法の関連条文は以下です。
（履行不能）
第四百十二条の二
２ 契約に基づく債務の履行がその契約の成立の時に不能であったことは、第四百十五条の規定によりその履行の不能によって生じた損害の賠償を請求することを妨げない。

現行民法には、原始的不能の場合の契約が有効か無効かについては明確な規定がありません。ただし上記のように、債務不履行による損害賠償請求はできると規定されています。これは、原始的不能は直ちに契約無効にはならないことを前提とはしていますが「有効である」とも言い切れません。

ただし、その後の流れとしては、以下の条文があるため、Bは9/30の代金支払いを拒むことが可能です。

（債務者の危険負担等）
第五百三十六条 当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。

この点は、先の民法改正によって見直された部分です。改正前は、原始的不能の場合は契約は無効。また、契約後に当事者双方の責めに帰することができない事由によって特定物が滅失した(例えば放火された)ときであっても、Bは代金を支払わねばならないという不条理なものでした。