マンション管理士で”共用部分以外の附属施設” というものが具体的に何を指すのか分かりません。詳しい方教えてください。

Question

マンション管理士で”共用部分以外の附属施設” というものが具体的に何を指すのか分かりません。詳しい方教えてください。また、”共用部分以外の附属施設”と ”共用部分以外の建物の付属施設”に違いはあるのでしょうか？

Answer 1

”共用部分以外の附属施設”とは
現在の区分所有法では、マンション敷地内にある附属の集会所やポンプ場は、規約で共用部分と定めるとともに、共用部分である旨の登記をするのが一般的です。
しかし、昭和58年以前の区分所有法では、分譲主が分譲前に単独で規約共用部分と定めることは認められていませんでした。
このため、分譲主は区分所有権と附属の集会所の共有財産とを別個の権利として分譲せざるをえませんでした。
こうした附属の建物が法改正後もなお、規約で共用部分とされないために、例外的に「共用部分以外の附属施設」（民法上の共有物）が存在することになったわけです。
したがって、昭和58年法改正後に建てられたマンションは、分譲主が公正証書により単独で規約共用部分として定めていますので、「共用部分以外の附属施設」は、まず存在しないといえます
では、なぜ「共用部分以外の附属施設」を規約共用部分に簡単に変更できないのか
これらは、もともと民法上の共有物にあたり、その登記簿が存在する場合には、共有者である区分所有者全員の氏名が登記されているため、規約共用部分の登記を申請することが容易でないからです。
このため、共用部分以外の附属施設は、文字通り共用部分ではないので、分離処分の禁止を規定した第15条は適用されません。
したがって、規約に両者の分離処分を禁じる旨の別段の定めがない限り、区分所有者は分離して処分することができます。
ただし、共用部分以外の附属施設の管理については、21条において17条から19条までの規定が適用されますので、法律上当然に管理組合の管理対象物となります。

また共用部分以外の附属施設”と ”共用部分以外の建物の付属施設”に違いについて
前者は上記のとおり
後者は上記事由により共用部分以外となっている建物の付属施設自体が例えば集会所やポンプ室などのことなので同じということになります

ただしこれが「建物の付属施設」ではなくて「建物の附属物」となると、建物に附属し、構造上・効用上その建物と不可分の関係にあるものを言います。 例えば、電気・ガス・水道等の配線・配管設備やエレベーター室の昇降機がこれに該当します
ですから上記集会所やポンプ室の電気・ガス・水道などの配管となります

Answer 2

区分所有法の条文と標準管理規約の別表第1及び第2とを併せ見ると理解できると思います。

標準管理規約 別表第1（抜粋）
附属施設
塀、フェンス、駐車場、通路、自転車置場、ごみ集積所、排水溝、排水口、外灯設備、植栽、掲示板、専用庭、プレイロット等建物に附属する施設

標準管理規約 別表第２ 共用部分の範囲
１ エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、
屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メータ
ーボックス（給湯器ボイラー等の設備を除く。）、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎
部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
２ エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、
テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配
管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配
管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」
３ 管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物

整理します。

別表第1
附属施設→建物に附属する施設
注）共用部分等として共用部分と同様の管理を行うが、共用部分には入らない。

区分所有法 第21条（共用部分に関する規定の準用）に規定している附属施設を具体的に挙げている。
・建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

別表第2 共用部分
1 専有部分に属さない「建物の部分」
2 専有部分に属さない「建物の附属物」
3 規約共用部分

別表第2は、区分所有法 第2条（定義）の第4項を具体的に挙げている。
４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

共用部分以外の附属施設 → 区分所有法第21条の文言
共用部分以外の建物の付属施設 → ？ 標準管理規約の文言に近い

標準管理規約 p.31 参照
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001417732.pdf

区分所有法の「附属施設」は、第2条で定義されておらず理解しにくいところがあります。私も、よく理解できません。イメージ的には、建物外の敷地内にあり、登記できない（規約共用部分とできない）ものと解釈しています。