不動産の鑑定評価における還元利回りと割引率の関係について、

Question

不動産の鑑定評価における還元利回りと割引率の関係について、還元利回りは、一期間の純収益から収益価格を求めるため、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性が含まれる。割引率は、毎期の純収益の算定においてその変動予測と不確実性を考慮しているために、還元利回りに含まれる将来予測と不確実性のうち収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格の変動予測に係るものを除くものである。のに、「還元利回りは割引率から純収益の変動率を控除して求める。」ということが理解できません。還元利回りは、変動予測等を含むためリスクが高くなり、割引率よりも大きい数字になると思います。割引率にもともと含まれていないはずの変動予測からさらに純収益の変動率を控除するのはどういうことだろうと思っています。
絶対に私がどこかで理解の仕方を間違っていると思います。ご指摘お願いします。

Answer 1

鑑定評価基準にはお詳しいようなので、前提は省いて要点だけ簡単に説明します。

割引率は、ＤＣＦ法における「Y｣です。
将来の期間純収益を毎期正確に予測することは困難なので、割引率は金利にリスクプレミアムが加算されます。
言わば、取得する投資家の期待利益率です。

金利の利率だけなら投資家は怖くて買わないし、逆に高すぎると他の投資家に買われてしまうので買えない、
という水準です。

で、毎期の純収益に、ａk+1＝ａk(1+ｇ)、期間を N→∞
（kは拡張子です）
という仮定を置くと、

直接還元法の式が得られます。計算は御自身でやってみてください。

このとき、Ｒ＝Ｙ－ｇ という式が得られます。

鑑定評価基準は、そのことを言葉で表現しているに過ぎません。

ですから、
将来に亘って純収益が長期で減り続ける（ようなよっぽどの田舎）とか、
短期的に純収益が大きく減る見込みがあり（現行賃料が高すぎ，修繕に莫大な金額が）その後戻らないとか、
そういう事情があるとｇ＜0となり、

還元利回りが「割引率よりも大きい数字になる」ことになります。

この点、直接還元法の前提である、将来の純収益が無限に継続するというような前提を
不動産のような、いずれ古くなり建物が朽ちる可能性がある資産、に適用して良いのか、
という問いには、答えられていないわけです。

ですから、不動産市場での多くの投資家の発想として、
（還元利回り）＞（割引率）
というイメージが定着しているのだと思います。
短期の利益「：Y」は読めるけど、長期の利益「：R」はよくわからないという発想でしょうか。
実は、これ↑は誤解なのですが。