宅建の過去問について 宅建合格を目指しているものですすが、過去問でわからないところがあるので質問させていただきます。

Question

宅建の過去問について
宅建合格を目指しているものですすが、過去問でわからないところがあるので質問させていただきます。AがCに対して甲土地を売却し、Cが所有権移転登記を備えた後にBの取得時効が完成した場合には、Bは登記を備えてなくても甲土地の所有権の時効をCに対抗できる
これは正解になってましたがなぜ正解なのかわかりません。
取得時効が完成したということは取得時効に登記がなければなければならないと思ったんですが、取得時効完成というのは登記をした瞬間をさすのでしょうか？

補足

ご回答ありがとうございます。
ずっと取得時効＝完成だと思ってましたが違うということですかね。

Answer 1

宅建の勉強に難解な言葉での解説は馴染みませんから、できるかぎりわかりやすい言葉で解説します。

この場合、AがCに対して甲土地を売却したのが、取得時効が完成した前か後かできまります。

AがCに売却したのが、取得時効完成前なら、Bは時効完成後に取得時効を主張してCから甲土地を取りあげることができます。

これは所有者が変わっても時効のカウントは停止しないからです。

一見、Cには理不尽に見えますが、Aから甲土地を購入するときに、その土地を見ればBが占有していることはあきらかなのですから、Bに対して占有を解除するための法手続をしなかったCは、権利の上にあぐらをかいている人物として法律で守る意義が無いとされています。

逆に、AがCに売却したのが、取得時効完成後なら、Cが背信的悪意者でないかぎり、Cが登記した瞬間にBは甲土地に対する時効取得の権利を失います。

これはAが時効取得したBと、売却したCに、甲土地を二重譲渡したことになるので、二重譲渡では先に登記した人の物になるからです。

この場合は時効取得したのに法手続をせずに登記を怠っていたBが権利の上にあぐらをかいていた人物になります。

このふたつの違いを理解していれば、本番試験では1点取れます。

さらに、その過去問に続きがあって、Cが時効成立後に善意無過失のDに転売してDが登記した場合はどうなるかといったアドリブ問題にも引っかからずに済みます。

Answer 2

先の回答者様の回答のとおりですが、ご参考までに。

「AがCに対して甲土地を売却し、Cが所有権移転登記を備えた後にBの取得時効が完成した場合には、Bは登記を備えてなくても甲土地の所有権の時効をCに対抗できる。」→正しい。

この選択肢は、最高裁判決（最判昭41．11．22）の判決内容をそのまま出題したものです。この判例は、宅建士試験に限らず出題ネタとされており、ネット上でもよく解説されています。以下の裁判要旨を紹介しているサイトは、行政書士試験対策専門スクールのHPです。

引用／取得時効と登記
https://www.sak-office.jp/hanrei/minnpou/45

＜裁判要旨＞（結論）
不動産を時効で取得した人は、時効になる前に、原権利者（前の所有者）から、その不動産を譲り受けて、登記をした人に対しては、登記がなくても、時効で所有権を取得したことを主張できる。
（引用終わり）

選択肢に合わせて登場人物を整理すると次のとおりです。
不動産を時効で取得した人：Ｂ
原権利者（前の所有者）：Ａ
不動産を譲り受けて、登記をした人：Ｃ

これを、売買に置き換えて考えると分かりやすいと思います。
① 不動産の取得時効が有効に完成した時点で、その不動産の所有権は時効取得者が取得する。
② ただし登記は、①によって自動的には時効取得者に移転しない。

Ｂは、不動産をCから取得時効という対価を支払って買い取ったが、Ｃは登記の移転をしてくれない。…選択肢のケース
このケースでは、Ｃは売主、Ｂは買主ということになり、ＣとＢは対抗関係になく当事者同士の関係になります。よって、Ｂは登記なしに不動産の所有権をＣに主張できます。

それでは、Ｃが時効完成後に新しい登場人物のDに不動産を売却し、Ｄに登記が移転したとします。
このケースでは、Ｃは、ＢとＤに二重譲渡したことになります。二重譲渡も民法上の有効な契約であり、ＢとＤは対抗関係になります。対抗関係にあるときは、先に登記をしたＤが権利を主張できます。この場合でも、ＢとＣは当事者同士であることは変わりません。ＢはＣに対して、登記が自分になくても損害賠償請求など法的手段に訴えることができます。

取得時効が完成したということは取得時効に登記がなければならないと思ったんですが、取得時効完成というのは登記をした瞬間をさすのでしょうか？

時効取得と登記は、直接的には関係しません。Bは、取得時効が完成した時点で不動産の所有権を獲得します。とは言え、Ｂが第三者に対抗するためには登記を移転する必要があります。
ところが、登記の移転には、登記簿上の所有者であるCの協力が必要です。選択肢のような状況では、Cは協力を拒否するでしょう。このようにＣの協力が得られない場合は、民事訴訟が必要になります。時効で自動的に登記が移転するわけではありません。

Answer 3

>取得時効完成というのは登記をした瞬間をさすのでしょうか？
時効期間が経過した時を指します。Bが甲土地を占有してから時効期間（10年または20年）が経過した時です。

その間に所有者が変わっても、時効完成&時効援用によりB所有となります。この問題の論点は時効完成とAC売買とどちらが先か？です。
①AC売買→時効完成の順
上記の通り所有者が変わっても時効完成&援用によりB所有となります。
②時効完成→AC売買の場合
時効完成後は、
・時効援用とその登記
・AC売買とその登記
この二つが177条処理となり、登記の早い者勝ちになります。