不動産の一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の現場での違いについて 教えてください。

Question

不動産の一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の現場での違いについて
教えてください。下記サイトより概要はわかりますが、それが不動産会社にとってどう違いが出ているのか知りたいと思っています。例えば会社により違うかわかりませんが、予想としては専属は手数料が高い、3カ月に渡り？％、一般は手数料はない。契約時の手数料1カ月分、但し他社媒介の中で2カ月分を貰ったりできると思っています。
実際はどうなのでしょうか？
ちなみに下記サイトでは売買のみを記述していますが、賃貸等もあるのでしょうか？

https://www.reds.co.jp/system/term/agreement/?yclid=YSS.1000029715.EAIaIQobChMIrL3w_9Tl9wIVE66WCh3N4QQZEAAYBCAAEgLLg_D_BwE

Answer 1

この辺は結構難しいですよね。

売買だけにはなりますが、不動産会社目線で３つの媒介契約について説明した記事がありますので、試しにご覧になってみて下さい。

不動産会社の視点に立って考えてみると、思っているより数倍分かりやすいと思いますよ。
https://shikumishiru-f.com/174/

売主とか代理とかもついでに説明してあります。

Answer 2

団塊世代の宅建士です。（元不動産業者）
不動産の媒介契約について、そのままの説明も理解しずらいでしょうから、これを「男女の恋愛」に例えて説明します。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
＜自己紹介＞：宅建士：建築施工管理技士・土木施工管理技士・賃貸不動産経営管理士等資格所持。

【媒介契約】
まず、これを男女で例えれば、
◆一般媒介は、「誰でも付き合うわよ」の自由恋愛。（ネット・PCなき時代の遺物かも？）
◆専任媒介は、「あなた一人だけよ。だけど別に好きな人ができたからその人と」も自由。
◆専属専任媒介は、「何があってもあなた一人だけよ」と、他社から買主紹介でも専属業者自身がコントロール、最良の買主が探れます。

そのままで説明（３種類）すれば、
◆「一般媒介」＝何社とでも自由に契約でき、レインズ登録義務なし。「タナボタ営業」とも言われます。
◆「専任媒介＝契約は一社のみ。ただし、売主自身が発見した買主とも直接契約可。
◆「専属専任媒介」＝受諾業者のみの完全契約。交通整理・コントロール可。確実な客付けが見込める。

Answer 3

皆さんの言う通り、手数料は上限一律です。
その中であれば、報酬金はどの選択肢を取ってもオーナーと業者間で話し合って多少誤差は出ると思います。

賃貸の場合も一般、専任、専属専任はあります。

不動産会社とっての違いで言えば，力の入れ方でしょうか？
やはり、広告費の掛け方やお客さまへの紹介の優先度は専任や専属専任の方が優先になりがちのように感じます。
一般でいろいろなところに頼んでいるオーナー様より、自分のところだけに任せてくださったオーナー様への方が熱心に営業してしまうのは、人間の摂理だと思いますので…

Answer 4

売買の場合のみ・・・それは当然の話です。
そもそも賃貸には宅建業法上の専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の区別がなく､媒介契約書の交付義務もありません。
したがって､レインズ登録義務だの､業務報告義務だのもありません。
まあ､賃貸の場合には仲介手数料の上限額くらいが主な規制ですね。

つまり､賃貸では専属専任媒介とかの媒介形式は宅建業法とは無関係で､あくまで民法上の契約形態ですので､当事者が自由に決めるだけの話です（契約自由の原則）。
ですから､その違いは当事者の決めた契約内容によるという回答になります。
まあ､賃貸の媒介形式が宅建業法には規定がなく､民法上の話だと知らなければ混乱しますよね。
実はかつて私も賃貸で､宅建業法上の「専任媒介だから〜」なんてやってました（笑）