不動産鑑定評価：前面道路が位置指定道路の場合の鑑定評価書

Question

仕事上、鑑定評価書に関わる必要がでてきた者です。

前提として、
土地建物Aがあり
前面道路Bは、位置指定道路で、かつ私道であり、
①共有持分である場合
②道路部分を分筆して所有してる場合
の2パターンを想定します。

そもそも、
前面道路が位置指定道路（私道）の場合、その前面道路とともに
土地建物を購入するのが一般的かと思います。

とすれば、

（1）
鑑定評価の対象は、土地建物Aと前面道路Bを
併せて評価することになるのでしょうか。
（前面道路Bを含めて買うのが一般的なので）
この場合、対象不動産の表示において、前面道路Bは、
私道負担として表示されるのでしょうか。

あるいは、あくまで土地建物Aのみを鑑定評価の対象として、
前面道路は位置指定道路（街路条件？）です、
ぐらいの扱いなのでしょうか。

（2）
上記①、②で何か鑑定評価上の取り扱いは変わるのでしょうか。

（3）
位置指定道路が私道の場合、まれにトラブルが発生すると聞いたことが
あります（自分に所有権があると主張して、ゴタゴタしてしまう）。
そのようなことを考慮すれば、位置指定道路は減価が発生するのが
一般的なのでしょうか。

Answer 1

ご質問は複雑に書かれていますが、回答は単純です。
＞前面道路とともに土地建物を購入するのが一般的かと思います。
⇒ その通りです。
＞鑑定評価の対象は、土地建物Aと前面道路Bを併せて評価することになるのでしょうか。
⇒ はい、併せて評価の対象とします（すべきです）。
＞前面道路Bは、私道負担として表示されるのでしょうか。
⇒ もちろん、私道であることを明記します。
＞①、②で何か鑑定評価上の取り扱いは変わるのでしょうか。
⇒ 表示の仕方は変わりますが、評価額はまず変わらないと思われます。私道部分の単価は（通常は）ゼロ円ですから。
＞位置指定道路は減価が発生するのが一般的なのでしょうか。
⇒ すべての場合に減価が生じるとは言い切れませんが、減価が生じる可能性は加味すべきでしょうね。私道であることそのものよりも、私道下のインフラ（上下水道など）が私設ですと、将来メンテ負担などが生じますので。

なお、「位置指定道路」は私道であるから”位置指定”されているのであり、位置指定道路である公道、というものは、ありません。

Answer 2

①、質問と一般的な住宅では、建築基準法第42条各項の道路に同法43
条では、その敷地に平行に最低有効2.00ｍ以上の幅員を求めています。
また、接道でもその持ち分がないと車両の出入りや給排水、汚水やガス

の引き込み工事には、道路共有地で不動産登記法の地目が公衆道路の
所有権者の民法第252条で共有管理の過半数の同意が必要となります。
故に道路の使用権利と宅地が一体でないと、宅地の価値はないです。