宅建試験の過去問の質問です。 2014年試験第41問の選択肢1で

Question

宅建試験の過去問の質問です。

2014年試験第41問の選択肢1で「宅建業者が、他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の宅建士を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリングオフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない」
とあり、この選択肢は◯です。

私の中では、
この選択肢で言っているところの案内所は「申込・契約を行わない案内所」のことで、
申込・契約を行わないのであれば、クーリングオフ以前の話では？と疑問になってます。
クーリングオフは元々、申込・契約をする場所が事務所等に該当するかどうかで
適用の有る無しが決まるはずなので、申込・契約を行わない案内所であれば、
クーリングオフまで至らなくない！？となってます。

私の疑問点をどうぞ解決していただけますようお願いいたします。

Answer 1

御質問の選択肢は、宅建業法（以下、「法」）及び宅建業法施行規則（以下、「規則」）を追っていけば、「私の中では」と余計なことを考えることなく、正答できる問題です。ただ、追っていくのにちょっと面倒な問題ですね。
長くなりますが、追っていくプロセスを示します。

簡単のため、
Ａ：専任の宅建士の設置が必要な事務所や案内所を含んだ場所、すなわち「事務所等」
Ｂ：「事務所等」以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所
とします。

Ａは、法第31条の3（宅地建物取引士の設置）の第1項に規定する「事務所等」に該当します。どういう場所かについては、法には記載がなく、規則第15条の5の2（法第31条の3第1項の国土交通省令で定める場所）に示されています。

御質問の設問にある案内所は専任の宅建士を置きませんが、宅建士を置いた場合の案内所は三号に規定する場所が該当します。

三号 他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所

Bについては法第50条（標識の掲示等）の第1項に登場します。
第1項 宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。

「事務所等以外の場所＝Ｂ」の具体的な場所については、規則を見なさい、また、Ａ及びＢで掲げる標識の具体的な表示内容についても規則を見なさいという内容です。

Bの具体的な場所については、規則第19条（標識の掲示等）の第1項に規定されています。
第1項 法第50条第1項の国土交通省令で定める業務を行う場所は、次に掲げるもので第15条の5の2に規定する場所以外のものとする。

ここで除外している15条の5の2で規定する場所とは、Ａ（事務所等）のことですね。いくつかの規定する場所の内、第1項の四号に規定する案内所が、設問の案内所にぴったり一致します。

四号 他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所

先ほどの規則第15条の5の2の三号と同文ですが、この四号は専任の宅建士を設置しない場所になります。

標識の具体的内容については、規則第19条の第2項に規定されています。設問に関係するものを拾うと、次のとおりです。

五号 前項第四号に規定する場所で法第31条の3第1項の規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべきもの．．．別記様式第十一号の二
六号 前項第四号に規定する場所で前号に規定するもの以外のもの．．．別記様式第十一号の三

設問の案内所は宅地建物取引士を置くべきものに該当しませんので六号が該当し、その標識は「別記様式第十一号の三」に従いなさいということになります。

最後の仕上げです。「別記様式第十一号の三」には、「この場所においてした契約等については、宅地建物取引業法37条の2の規定によるクーリング・オフ制度の適用があります。」という文言を、2cm平方以上の大きさの文字で表示することを規定しています。

別記様式第十一号の二
https://elaws.e-gov.go.jp/data/332M50004000012_20240401_506M60000800004/pict/2FH00000052160.pdf

別記様式第十一号の三
https://elaws.e-gov.go.jp/data/332M50004000012_20240401_506M60000800004/pict/2FH00000052161.pdf

【結論】
2014年試験第41問の選択肢1の
「宅建業者が、他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の宅建士を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリングオフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない」

は、宅建業法、施行規則の条文のとおりの内容であり、何の独自解釈を含むことなく「正しい」ということになります。

ＡＩさん回答もほぼ正解です。私の持論ですが、ＡＩさん回答のような結論だけ覚えるのではなく、法律でどのよな規定になっているか理解することが大切です。
その点では宅建業法関連の問題は素直な問題で、民法問題のような応用問題・イジワル問題もほぼありません。得点源にしやすい分野だと思います。試験に向けて勉強されているのであれば、頑張ってください。

Answer 2

選択肢1の内容は、宅建業法に基づくもので、案内所が「専任の宅建士を置くべき場所」に該当しない場合でも、クーリングオフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げる義務があります。これは、消費者保護の観点から、案内所での契約が発生する可能性を想定し、事前にクーリングオフ制度の存在を知らせるためです。案内所で直接契約が行われない場合でも、案内所での説明が契約に影響を及ぼす可能性があるため、この規定が設けられています。

※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。