宅建試験についての質問です。

Question

宅建試験についての質問です。今宅建業法という科目をやっているのですが、宅建業者は売主だけから媒介業務を依頼された時、買主に対して重説を行うものでしょうか。また売主買主どちらからも媒介の依頼をされる時とはどういう時でしょうか。我々が一般的にスーモなどのアプリで自分の購入したい物件を探して購入する時は媒介を依頼した扱いになるのでしょうか。それともその場合はただ売主が媒介業務を依頼したことになるのでしょうか。

Answer 1

>宅建業者は売主だけから媒介業務を依頼された時、買主に対して重説を行うものでしょうか。

売主側媒介業者であっても重説義務があります。もっとも実務では買主側媒介業者に任せる場合があります。法律には「宅地建物取引士をして交付して説明をさせなければならない。」とあるだけで自分の会社に所属する宅建士でなければならないとは書かれていませんから、買主側業者の宅建士が代表して重説しても問題ありません。

>売主買主どちらからも媒介の依頼をされる時とはどういう時でしょうか。

売主と媒介契約した物件を、その業者が買主を探して媒介する場合で、両手媒介と言ってよくある話です。

>我々が一般的にスーモなどのアプリで自分の購入したい物件を探して購入する時は媒介を依頼した扱いになるのでしょうか。それともその場合はただ売主が媒介業務を依頼したことになるのでしょうか。

アプリに登録している不動産屋に買主側として媒介を依頼した扱いになります。売主から依頼されてアプリに登録した場合は、売主側として媒介を依頼したことになりますから、その場合は両手媒介になります。

Answer 2

（元）不動産会社経営の宅建士です。
重説は、物件の詳細を買主に説明し、買主が納得したら契約に移るのですが、売主には説明する必要はないのです。（ご自身の物件だから当然）

そして、「売主・買主」どちらからも媒介を依頼―――などとの言い回しが頭で理解しているから難解に感じるのです。
売主から媒介契約を受けるのは当然ですが、買主からも「探して」などと言う媒介を受けることもあるし、法規定もされています。」

しかし現実には、買主から「探して」などの媒介契約などはせず、現実と合わせて説明すれば、売買契約の際に、買主からも媒介契約を受諾する書面に署名・捺印をもらうのです。（要するに、売買契約時、です）

チラシ広告を見て問い合わせてきた、あるいは来店客に「探して」と依頼を受けた時点で媒介契約など、できないでしょ？（合法ではありますが）

●媒介契約をしなければ、当事者から「依頼を受けた」根拠がありません。

ただ、宅建士の試験に、そのような些末な問題など出ないと思いますよ。
（わずか５０問の試験に、何十もある法律など―――もっと大切な法律があります）

Answer 3

基本的なことを理解していませんね。

不動産屋に売却を依頼した段階で本来一般媒介などの取り引き態様が決まります。賃貸も本来その制度はありますし買主側でもその制度は適用します。

重説は常に契約前の物件に対する説明ですがそれは通常実務では売主側の業者がしますが特にどちらがするという決まりはありません。
また本来買主にするものですが最近では宅建の協会の推奨で売主買主双方に説明してサインをもらうようになっています。

アプリの申し込みも当然業者が入れば仲介を依頼したことにはなりますが中には売主物件がありますからその場合は仲介ではなく売主直に買うようになります。

追記しておきますが仲介と媒介は同じ意味ですね。
取り引き態様は自身で調べるとよいですね。